Рынок недвижимости Казахстана этой осенью может перейти к более заметной коррекции, однако массового падения стоимости жилья эксперты не ожидают. Где квартиры могут подешеветь, на какие скидки могут рассчитывать покупатели и что будет с ценами до конца ноября, передает ru.malim.kz.
Будут ли дешеветь квартиры в Казахстане
По данным Krisha.kz, на рынке жилья этой осенью вероятнее не резкое снижение цен, а увеличение скидок, рассрочек и торга. Особенно это может быть заметно на вторичном рынке и в сегменте переоцененного жилья.
На первичном рынке застройщики, скорее всего, будут стараться сохранять цены в прайс-листах, предлагая покупателям более выгодные условия. С учетом скидок и рассрочек фактическая стоимость покупки может снизиться на 3-7%.
На вторичном рынке возможности для снижения цены выше. По переоцененным квартирам размер торга может достигать 10%.
Что будет с ценами на новостройки
Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков считает, что резкого снижения стоимости первичного жилья осенью не произойдет.
По его словам, даже при снижении спроса застройщики вряд ли начнут массово пересматривать цены. Вместо этого покупателям могут чаще предлагать скидки, рассрочки и индивидуальные условия.
За последние полтора года новостройки подорожали во всех крупных городах страны. Рост составил от 11,3% в Шымкенте до 63,9% в Актау. В Астане за этот период цены выросли на 32,9%, в Алматы – на 23,1%, в Караганде – на 59,5%.
После более спокойного летнего периода в августе большинство городов вновь показали небольшой рост. Поэтому эксперты говорят скорее о стабилизации стоимости жилья на достигнутых уровнях, чем о начале нового резкого подорожания.
Почему застройщики не спешат снижать цены
Одним из факторов, поддерживающих цены на недвижимость, остается себестоимость строительства. По данным Бюро национальной статистики, затраты на строительство одного квадратного метра жилья в Казахстане выросли в среднем на 3,1% за год.
Дополнительное давление на застройщиков оказывают налоги и новые требования к строительным компаниям.
При этом первыми на снижение спроса могут отреагировать бизнес- и элиткласс. Покупатели такого жилья реже используют государственные программы, поэтому спрос здесь сильнее зависит от наличия свободных денег.
В массовом сегменте – эконом- и комфорт-классе – серьезных изменений до конца года эксперты не ожидают. В августе средняя стоимость составляла около 428 тысяч тенге за квадратный метр в экономклассе и 490 тысяч тенге в комфорт-классе.
Где квартиры могут подешеветь раньше
Одним из наиболее чувствительных к изменению спроса рынков может оказаться Астана. В столице насчитывается 122 жилых комплекса – это 39% всех отслеживаемых комплексов по стране. Большой объем предложения позволяет рынку быстрее реагировать на снижение покупательской активности.
Экономист Эльдар Шамсутдинов также считает, что изменения могут сильнее проявиться именно в столице. В августе количество зарегистрированных сделок в Астане сократилось на 32,3% в годовом выражении, тогда как стоимость новостроек выросла на 15,9%.
Алматы, напротив, может оказаться более устойчивым. Спрос на жилье здесь поддерживают миграция, ограниченное предложение земли и востребованность арендного жилья.
В Караганде и Актау после значительного роста цен темпы подорожания также могут замедлиться. За год стоимость жилья там увеличилась на 21,8% и 44,4% соответственно. В Шымкенте динамика была более умеренной – около 6,5%.
На вторичном рынке станет больше торга
Руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов не видит предпосылок для серьезного падения стоимости квартир. При этом продавцы зачастую выставляют жилье по высокой цене, а уступать готовы уже непосредственно во время переговоров.
По его данным, реальный торг обычно составляет от 1 до 7%, а для сильно переоцененных объектов скидка может доходить до 10%.
До конца ноября номинальные цены на вторичное жилье могут измениться примерно на 0-3% в ту или иную сторону. Однако разница между первоначальной стоимостью квартиры в объявлении и итоговой суммой сделки может быть значительно больше.
В первую очередь снижение может затронуть старый жилой фонд, особенно панельные дома. Владельцы таких квартир нередко оценивают недвижимость дороже, чем готов заплатить покупатель.
При этом ликвидное жилье в востребованных районах может сохранить стоимость. В таком случае собственнику зачастую проще отложить продажу, чем соглашаться на существенную скидку.
Реальные цены могут снизиться на 3-7%
По оценке экономиста Эльдара Шамсутдинова, условия для некоторого снижения стоимости жилья уже сформировались. В августе количество сделок сократилось на 13,5% по сравнению с прошлым годом и на 3,6% за месяц.
При этом статистика зарегистрированных сделок не всегда отражает ситуацию на первичном рынке в реальном времени. Новостройка могла быть фактически продана раньше через бронирование, долевое участие или рассрочку, тогда как регистрация происходит позднее.
До конца ноября эксперт ожидает небольшую коррекцию официальных цен – примерно на 0-2% от августовского уровня. Однако фактическая стоимость жилья с учетом скидок и рассрочек может уменьшиться на 3-7%.
Сначала изменения, вероятнее всего, появятся не в прайс-листах, а в предложениях застройщиков. Покупателям могут чаще предоставлять скидки и рассрочки, предлагать ремонт, парковочные места и другие бонусы.
Что не дает ценам на жилье резко упасть
Снижению цен препятствует сразу несколько факторов. Среди них эксперты называют инфляцию, доступность ипотеки, льготные жилищные программы и рассрочки от застройщиков.
Если на рынке появляются новые ипотечные программы или финансирование становится доступнее, дополнительный спрос способен достаточно быстро поддержать продажи.
Еще одним ограничителем остается платежеспособность населения. Именно поэтому эксперты пока не ожидают ни обвала рынка недвижимости, ни бесконечного роста стоимости квартир.
Таким образом, основной сценарий на осень – стабилизация цен и увеличение количества выгодных предложений для покупателей. На вторичном рынке может стать больше торга, а застройщики могут активнее использовать скидки и рассрочки. Для заметного падения официальных цен одновременно потребуются слабый спрос, увеличение предложения и отсутствие новых мер поддержки покупателей.